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Comment évaluer ?

Quelques méthodes d'évaluations de la valeur d'un bien immobilier ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois grandes approches :

* La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.

* Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marché (écoles, mairie, atelier...).

* L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.

La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

Les aspects physiques d'une évaluation immobilière.

Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immédiat :

*La destination actuelle (le potentielle)
*Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigée, etc.) *La qualité architecturale, qualité des matériaux, la beauté etc, Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes...,
*L'état d'entretien
*Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.

Les aspects économiques d'une évaluation d'un bien immobilier :

*La conjoncture économique générale
*La conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie du type de bien immobilier analysé (pénurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marché immobilier, etc.
*La conjoncture locale, " le marcher immobilier parisien fasse au marcher immobilier de la province " etc.

Les aspects juridiques d'une évaluation immobilière:

*Le coefficient d'occupation des sols (appelé COS) qui détermine le nombre maximal de m² constructibles.
*Les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
*Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),

Les quatre grandes méthodes d'expertise immobilière :
Dans la pratique, les experts immobiliers utilisent parallèlement plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas non plus d'expertise incontestable. Dans le cas d'une estimation avant " vente à la barre " ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier établit une valeur à la casse généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

Les expertises immobilières par indexation

Une expertise immobilière par indexation peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc... Cette valeur est alors indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

Les expertises immobilières par comparaison

Ce type d'expertise immobilière consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobilier de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la " valeur de marché ".

Les expertises immobilières par estimation du coût de remplacement déprécié :

Cette méthode d'expertise immobilière consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. A ceci, on ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que le bien immobilier est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes et en particulier les désuétudes économiques.

Les expertises immobilières par actualisation des revenus

Ce type d'expertise immobilière consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode se rapproche dans une certaine mesure d'une méthode d'expertises immobilières par comparaison.

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